Ein Blick hinter die Kulissen, wenn Eigentum in der Familie weitergegeben wird:
Wenn eine Immobilie verschenkt werden soll – oft innerhalb der Familie, manchmal auch an nahe Freunde – tauchen schnell viele Fragen auf. Eine davon kommt besonders häufig: Wie läuft eigentlich die Bewertung ab?
Und warum ist sie überhaupt so wichtig?
Wir erklären es Schritt für Schritt – verständlich, ohne Paragrafen-Dschungel und mit dem Blick aus der Praxis, den wir bei der FOCUS Immobilienmakler GmbH jeden Tag erleben.
Warum braucht man bei einer Schenkung überhaupt eine Bewertung?
Das Überraschende ist: Eine Schenkung fühlt sich für viele nach etwas Persönlichem an, nach einer Herzensangelegenheit. Und das ist sie auch.
Trotzdem spielt der Fiskus mit – und der möchte wissen, welchen Wert die Immobilie hat.
Denn die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich nicht nach Gefühl, sondern nach dem realen Marktwert.
Je genauer dieser bestimmt wird, desto fairer fällt am Ende die steuerliche Bewertung aus.
Manchmal kann eine realistische Einschätzung auch helfen, Familienstreitigkeiten vorzubeugen. Es ist einfach angenehmer, über klare Werte zu sprechen, als über Vermutungen.
Was wird bei der Bewertung berücksichtigt?
Eine Bewertung für eine Schenkung ähnelt grundsätzlich einer klassischen Marktwertermittlung – allerdings mit ein paar Besonderheiten.
Die wichtigsten Faktoren:
Lage – wie immer entscheidend
Ob ruhige Wohnstraße, gefragtes Viertel oder Randlage: Die Lage beeinflusst den Wert stärker als jeder andere Punkt.
Zustand und Alter des Gebäudes
Sanierungen, energetischer Stand, Modernisierungen – all das schlägt sich im Wert nieder.
Ein gepflegtes Haus bringt automatisch mehr Spielraum.
Größe, Grundriss, Ausstattung
Balkon, Garten, Stellplatz, funktionale Räume: Viele kleine Details addieren sich zu einem großen Ganzen.
Vermietungsstatus
Ist die Immobilie vermietet, gilt:
- Höhe der Jahresmiete
- Bonität der Mieter
- Restlaufzeiten von Mietverträgen
- nicht umlagefähige Kosten
Diese Punkte bestimmen, wie ein Käufer (oder das Finanzamt) die Ertragskraft bewertet.
Gerade bei vermieteten Wohnungen führt das manchmal zu erstaunlichen Ergebnissen: Eine Immobilie mit stabilen Mietern und guter Rendite kann deutlich höher bewertet werden als ein ähnliches Objekt ohne Ertrag.
Wer führt die Bewertung eigentlich durch?
Hier wird es interessant.
Viele Eigentümer glauben, dass nur ein amtlicher Gutachter oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger infrage kommt. Das stimmt nicht zwingend.
Für viele Schenkungen reicht eine marktgerechte Bewertung eines professionellen Immobilienmaklers völlig aus – solange sie plausibel und sauber dokumentiert ist.
Wir bei der FOCUS Immobilienmakler GmbH erstellen solche Bewertungen regelmäßig.
Sie werden vom Finanzamt akzeptiert, sofern sie nachvollziehbar, transparent und fachlich korrekt aufgebaut sind.
Wie läuft der Bewertungsprozess ab?
Der Weg ist überschaubar und meist schneller erledigt, als man denkt:
- Erstgespräch: kurze Abstimmung, welche Unterlagen benötigt werden
- Objektanalyse vor Ort: Zustand, Lage, Besonderheiten
- Daten- und Marktvergleich: Verkaufspreise ähnlicher Objekte, Mietdaten, Standorttrends
- Bewertungsverfahren:
- Vergleichswert
- Sachwert
- oder Ertragswert (bei vermieteten Immobilien)
- Ergebnisbericht: klar aufbereitet und für das Finanzamt nachvollziehbar
Viele unserer Kunden sind überrascht, wie strukturiert und gleichzeitig unkompliziert der Prozess am Ende ist.
Warum es sich lohnt, die Bewertung nicht „Pi mal Daumen“ zu machen
Eine grobe Schätzung wirkt vielleicht im ersten Moment ausreichend – ist es aber selten.
Wenn der Wert zu hoch angesetzt wird, fällt die Steuer unnötig hoch aus.
Wird er zu niedrig angesetzt, kann das Finanzamt die Bewertung anzweifeln und nachfordern.
Eine professionelle Wertermittlung schützt deshalb vor Ärger – und sorgt dafür, dass die Schenkung so verläuft, wie sie gedacht ist: friedlich, fair und stressfrei.
Unser Fazit
Eine Immobilienbewertung bei einer Schenkung ist kein Hexenwerk, aber sie braucht Erfahrung, Marktkenntnis und ein gutes Auge für Details.
Mit einer klaren, sachlichen Bewertung lassen sich Steuerthemen sauber lösen – und innerhalb der Familie bleiben Diskussionen übers Geld aus.
Wenn Sie eine Schenkung planen oder sich einfach orientieren möchten, stehen wir gerne zur Seite.
FOCUS Immobilienmakler GmbH
Ehrliche Einschätzungen. Klare Werte. Gute Entscheidungen.