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Ab 2025 treten voraussichtlich neue Regelungen zur Abschreibung von Immobilien in Kraft, die sowohl Immobilienbesitzer als auch Investoren betreffen. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienbesteuerung, da sie die schrittweise Absetzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer ermöglicht. Durch die neuen Pläne will die Bundesregierung Investitionen in den Wohnungsbau fördern und gleichzeitig Maßnahmen zum Klimaschutz stärker unterstützen.

In diesem umfassenden Ratgeber erhalten Sie alle wichtigen Informationen zu den geplanten Änderungen der Abschreibungsmöglichkeiten ab 2025 und erfahren, wie sich diese auf Ihre Steuerlast und Investitionsentscheidungen auswirken könnten.


1. Der aktuelle Stand der Abschreibungsregelungen

Zur Einordnung der geplanten Änderungen ist es hilfreich, die aktuellen Abschreibungsregelungen zu verstehen:

  • Lineare Abschreibung (AfA): Die derzeit gültige Abschreibungsmethode für Immobilien erfolgt linear. Für Wohnimmobilien, die nach dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsrate 2 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
  • Degressive Abschreibung: Diese Methode wurde in der Vergangenheit nur temporär eingeführt und wieder abgeschafft. Sie ermöglichte eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren nach Anschaffung, war jedoch zuletzt nicht mehr zulässig.

Spezielle Regelungen gelten zudem für denkmalgeschützte Immobilien und Gebäude in Sanierungsgebieten, bei denen Sanierungskosten über kürzere Zeiträume steuerlich abgeschrieben werden können.


2. Geplante Änderungen ab 2025

Die Bundesregierung plant, das Steuersystem für Immobilien ab 2025 zu reformieren, um den Wohnungsbau anzukurbeln und gleichzeitig mehr Anreize für nachhaltiges Bauen und energetische Sanierungen zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Änderungen im Überblick:

2.1. Anhebung der linearen Abschreibung für Neubauten

Eine der zentralen Änderungen betrifft die lineare Abschreibung für Neubauten. Der derzeitige Abschreibungssatz von 2 % wird auf 3 % pro Jahr angehoben. Diese Anpassung bedeutet, dass Neubauten ab 2025 über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben werden können, statt wie bisher über 50 Jahre. Dies verkürzt die Zeit, in der Immobilienbesitzer ihre Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können, erheblich und führt zu einer schnelleren Entlastung bei der Steuerlast.

Vorteile dieser Änderung:

  • Höhere jährliche Abschreibung: Immobilienbesitzer können schneller höhere Beträge steuerlich absetzen.
  • Anreiz für den Neubau: Die schnellere Abschreibung könnte Investoren dazu motivieren, verstärkt in den Wohnungsbau zu investieren, was langfristig das Angebot an Wohnraum erhöhen könnte.

2.2. Förderung von energetischen Sanierungen

Im Zuge der Klimaschutzmaßnahmen wird auch die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien steuerlich stärker gefördert. Bereits jetzt gibt es Möglichkeiten, Kosten für energetische Modernisierungen abzuschreiben, doch ab 2025 könnten diese Regelungen noch ausgeweitet werden. Im Gespräch sind Sonderabschreibungen für Maßnahmen wie:

  • Verbesserung der Wärmedämmung,
  • Austausch ineffizienter Heizsysteme,
  • Installation von Solaranlagen und anderen nachhaltigen Energiequellen.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den CO₂-Ausstoß von Immobilien zu reduzieren und den Energieverbrauch zu senken, was nicht nur dem Klimaschutz zugutekommt, sondern auch langfristig die Betriebskosten für Eigentümer reduziert.

2.3. Erleichterungen bei der Abschreibung von Sanierungskosten

Für Immobilien in Sanierungsgebieten und denkmalgeschützten Objekten werden ebenfalls Anpassungen der Abschreibungsregelungen erwartet. Derzeit können Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden, was einer jährlichen Abschreibung von 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren entspricht.

Mit den Änderungen ab 2025 könnten diese Anreize verstärkt werden, um den Erhalt und die Modernisierung von Altbauten zu fördern. Dies wäre besonders interessant für private Investoren, die durch Sanierungen zur Wohnraumerweiterung oder energetischen Aufwertung historischer Gebäude beitragen möchten.


3. Auswirkungen der Änderungen auf verschiedene Immobilienbesitzer

Die geplanten Änderungen ab 2025 werden sich unterschiedlich auf verschiedene Arten von Immobilienbesitzern auswirken. Hier sind die wesentlichen Aspekte:

3.1. Neubauprojekte

Immobilienbesitzer, die in den Neubau investieren, profitieren am stärksten von der erhöhten Abschreibung auf 3 %. Durch die verkürzte Abschreibungsdauer ergibt sich eine schnellere steuerliche Entlastung, was die Investitionsrendite deutlich steigern kann. Diese Regelung könnte insbesondere für private Investoren und Wohnungsbauunternehmen einen zusätzlichen Anreiz bieten, neue Projekte zu starten.

3.2. Bestandsimmobilien

Besitzer von Bestandsimmobilien werden von den verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen profitieren. Da immer mehr Auflagen und Anforderungen an die Energieeffizienz von Immobilien gestellt werden, ist dies ein wichtiger Schritt, um den Immobilienwert langfristig zu sichern und gleichzeitig die Steuerlast zu senken.

3.3. Denkmalgeschützte Immobilien und Sanierungsobjekte

Für Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien und Sanierungsobjekten sind die erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten von besonderem Interesse. Sanierungen historischer Bausubstanz sind oft mit hohen Kosten verbunden, daher könnte eine erleichterte Abschreibung dazu führen, dass mehr Investoren in den Erhalt solcher Gebäude investieren.


4. Was sollten Immobilienbesitzer jetzt tun?

Die geplanten Änderungen ab 2025 bieten viele Vorteile, aber auch Herausforderungen. Um optimal vorbereitet zu sein, sollten Immobilienbesitzer jetzt folgende Schritte in Betracht ziehen:

4.1. Frühzeitige Planung von Neubauvorhaben

Falls Sie den Bau eines neuen Wohngebäudes planen, könnte es sinnvoll sein, den Bauabschluss bis 2025 hinauszuzögern, um von der erhöhten Abschreibung zu profitieren. Investoren sollten zudem prüfen, wie sich die steuerlichen Änderungen auf ihre Finanzierung und Gesamtrendite auswirken.

4.2. Prüfung von energetischen Sanierungsmaßnahmen

Für Besitzer von Bestandsimmobilien lohnt es sich, eine energetische Modernisierung zu prüfen. Da die Sanierungskosten ab 2025 möglicherweise schneller abgeschrieben werden können, sollte eine detaillierte Analyse der Kosten und Vorteile erfolgen. Dazu gehören Maßnahmen wie der Austausch von Heizungsanlagen, Dämmmaßnahmen und der Einbau erneuerbarer Energiequellen.

4.3. Steuerliche Beratung in Anspruch nehmen

Angesichts der Komplexität der geplanten Änderungen ist es ratsam, rechtzeitig eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Ein erfahrener Steuerberater kann Ihnen helfen, die optimalen Abschreibungsstrategien zu entwickeln und sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Vorteile ausschöpfen.


5. Fazit: Änderungen der Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilienbesitzer ab 2025

Die ab 2025 geplanten Änderungen der Abschreibungsmöglichkeiten stellen eine bedeutende Neuerung für Immobilienbesitzer in Deutschland dar. Besonders die Anhebung der linearen Abschreibung für Neubauten auf 3 % sowie die stärkere Förderung energetischer Sanierungen bieten attraktive finanzielle Anreize. Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig auf die neuen Regelungen vorbereiten und prüfen, wie sie diese optimal für sich nutzen können. Insbesondere bei Neubauten und energetischen Sanierungen ergeben sich lukrative Möglichkeiten zur Steueroptimierung.