Was Erben wissen sollten, bevor sie Entscheidungen treffen
Wenn ein Mensch geht, bleibt in vielen Fällen nicht nur Trauer zurück, sondern auch Verantwortung. Gerade Immobilien spielen im Erbfall häufig eine große Rolle. Manche Erben möchten verkaufen, andere überlegen zu vermieten, wieder andere wollen das Haus selbst nutzen. Doch egal, wohin die Reise geht – am Anfang steht immer dieselbe Frage:
Was ist die Immobilie eigentlich wert?
Und genau da lohnt sich ein genauerer Blick.
Warum braucht es bei einer Erbschaft überhaupt eine Bewertung?
Viele glauben, der Wert einer geerbten Immobilie sei leicht zu bestimmen. Ein kurzer Blick in ein Immobilienportal – und fertig.
Leider funktioniert das so nicht.
Für das Finanzamt ist der Wert einer Immobilie entscheidend, um die Erbschaftssteuer festzulegen. Und damit das fair passiert, muss der Wert realistisch und nachvollziehbar ermittelt werden. Nicht zu hoch – aber auch nicht so niedrig, dass das Finanzamt es anzweifelt.
Gleichzeitig hilft eine professionelle Bewertung, Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft zu vermeiden.
Klare Zahlen schaffen Klarheit. Und das nimmt vielen Diskussionen den Druck.
Was fließt in die Bewertung ein?
Die Bewertung im Erbfall unterscheidet sich im Kern nicht von einer klassischen Marktwertermittlung, aber sie hat ein paar Besonderheiten. Die wichtigsten Faktoren sind:
1. Die Lage – der ewige Klassiker
Ob Stadt, Land oder Randgebiet: Die Lage bestimmt nach wie vor einen großen Teil des Wertes.
Besonders gefragt: gute Infrastruktur, gewachsene Wohngebiete, stabile Nachfrage.
2. Zustand und Baujahr
Ein gepflegtes, modernes Haus ist nun einmal mehr wert als ein Objekt mit Sanierungsstau.
Typische Punkte sind:
- Dach und Fassade
- Fenster
- Heizung und energetischer Zustand
- Innenausbau und Modernisierungen
3. Wohnfläche, Grundriss und Ausstattung
Balkon, Garten, Stellplatz?
Großer Pluspunkt.
Ungünstiger Schnitt?
Das drückt manchmal den Preis.
4. Ist die Immobilie vermietet?
Dann wird’s etwas spezieller, denn im Erbfall spielen Ertragskennzahlen eine große Rolle:
- Höhe der Jahresnettomiete
- Bonität der Mieter
- Mietvertragslaufzeiten
- Leerstandsrisiken
- nicht umlagefähige Kosten
Ein Mehrfamilienhaus mit stabilen Mietern und guten Einnahmen kann deutlich wertvoller sein als ein ähnliches Objekt ohne Mietertrag.
Wer darf die Bewertung durchführen?
Viele denken sofort an einen öffentlich bestellten Gutachter.
Der ist zwar möglich – aber nicht immer notwendig.
Eine marktgerechte Bewertung durch einen professionellen Immobilienmakler wird vom Finanzamt häufig akzeptiert, solange die Bewertung transparent, realistisch und gut dokumentiert ist.
Wir bei der FOCUS Immobilienmakler GmbH erstellen genau solche Bewertungen regelmäßig.
Für Erben bedeutet das:
✓ schnell
✓ nachvollziehbar
✓ fachlich fundiert
✓ deutlich günstiger als ein Gutachten
Wie läuft die Bewertung konkret ab?
Der Ablauf ist weniger kompliziert, als man oft vermutet:
- Erstgespräch, um Unterlagen und Rahmenbedingungen zu klären
- Besichtigung der Immobilie – Zustand, Besonderheiten, Lage
- Marktanalyse: Vergleichsobjekte, Standortdaten, Nachfrage
- Bewertungsverfahren:
- Vergleichswert
- Sachwert
- oder Ertragswert
- Bewertungsbericht, den man bei Bedarf gleich beim Finanzamt einreichen kann
Viele Erben sind erleichtert, wenn sie merken, dass der Prozess klar strukturiert ist und nicht viel Zeit beansprucht.
Warum eine professionelle Bewertung so wichtig ist
Eine falsche Einschätzung kann schnell teuer werden:
- Ist der Wert zu hoch, fällt die Erbschaftssteuer unnötig höher aus.
- Ist der Wert zu niedrig, wird das Finanzamt aktiv.
- Und innerhalb einer Erbengemeinschaft können falsche Werte Streit auslösen.
Eine gut gemachte Bewertung schützt also vor Ärger und schafft die Grundlage für gute Entscheidungen – egal ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung.
Fazit
Eine Immobilienbewertung im Erbfall ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein wichtiger Schritt, um fair, steuerlich sauber und konfliktfrei handeln zu können.
Wer sich frühzeitig beraten lässt, macht sich das Leben deutlich leichter.
Wenn Sie Unterstützung brauchen oder einfach wissen möchten, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist, stehen wir Ihnen jederzeit zur Seite.
FOCUS Immobilienmakler GmbH
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